כשאתם עומדים בפני עסקת מקרקעין, בין אם אתם מוכרים נכס או קונים דירה, אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו היא בחירת עורך הדין שייצג אתכם.
לעיתים קרובות, במטרה לחסוך בעלויות או מתוך חוסר מודעות, עולה הרעיון שעורך דין אחד ייצג את שני הצדדים – את המוכר ואת הקונה.
אולם, מה שנראה כמו חיסכון לטווח קצר, עלול להפוך לנטל כלכלי ומשפטי כבד ולגרום לבעיות מורכבות, הן לפני החתימה והן לאחריה.
ניגוד עניינים מובנה כבר בשלב המשא ומתן
הבעיה המרכזית בייצוג כפול נעוצה בניגוד העניינים המובנה בין המוכר לקונה. לכל צד יש אינטרסים שונים, ולעיתים קרובות מנוגדים, אותם הוא מנסה לקדם:
* המוכר רוצה למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר, בתנאים הנוחים לו ביותר, ולעיתים אף להסתיר ליקויים קיימים.
* הקונה רוצה לרכוש את הנכס במחיר הנמוך ביותר, לוודא שאין עליו חובות או עיקולים, ולקבל אותו במצב תקין וללא ליקויים נסתרים.
עורך דין המייצג את שני הצדדים נקלע למצב בלתי אפשרי שבו הוא נדרש לשרת אינטרסים מנוגדים בו זמנית. בשלב המשא ומתן, למשל, עולות סוגיות קריטיות כמו:
* מחיר הנכס ותנאי התשלום: האם עורך הדין יפעל להורדת המחיר לטובת הקונה או להעלאתו לטובת המוכר?
* מועד הפינוי/מסירה: איזה מועד עדיף – זה שנוח למוכר או זה שנוח לקונה?
* מצב הנכס וליקויים: האם עורך הדין יתעקש על בדיקת ליקויים מעמיקה לטובת הקונה, או ינסה למזער את חשיבותם לטובת המוכר?
במצב כזה, עורך הדין אינו יכול למלא את חובתו נאמנה כלפי שני הצדדים. הוא לא יוכל להציף את כל הבעיות הפוטנציאליות למוכר ולייעץ לו כיצד להתגונן מפני תביעות עתידיות, ובמקביל לא יוכל להגן על הקונה מפני סיכונים וליקויים נסתרים. הדבר עלול להוביל לכך שאף צד לא יקבל את הייצוג המלא והמקצועי המגיע לו, ובסופו של דבר להיחתם הסכם שאינו מטיב עם אף אחד מהם.
הקושי בחובת נאמנות אישית לאחר החתימה
גם לאחר חתימת ההסכם, צצות בעיות רבות שיכולות לסכן את העסקה ולפגוע באחד הצדדים, ועורך הדין המייצג את שניהם יתקשה מאוד למלא את חובותיו:
* הפרת הסכם: אם אחד הצדדים מפר את ההסכם – למשל, הקונה מתעכב בתשלום או המוכר לא מפנה את הנכס בזמן – כיצד יפעל עורך הדין? האם יגיש תביעה נגד אחד מלקוחותיו?
* ליקויים נסתרים: מה קורה אם הקונה מגלה ליקויים משמעותיים בנכס לאחר הכניסה אליו? מי מגן עליו מול המוכר, כאשר אותו עורך דין ייצג גם את המוכר?
* רישום הנכס: גם בשלב רישום הנכס בטאבו או ברשם המקרקעין, עולות סוגיות בירוקרטיות ומשפטיות שעשויות לדרוש פעולה אקטיבית לטובת צד אחד על חשבון הצד השני.
על פי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, חלה על עורך דין חובת נאמנות אישית ומוחלטת כלפי לקוחו. חובה זו מחייבת את עורך הדין לפעול אך ורק לטובת הלקוח, תוך שמירה על האינטרסים שלו ועל סודיות המידע. כאשר עורך דין מייצג את שני הצדדים, הוא אינו יכול לעמוד בחובה זו כלפי שניהם, והדבר מנוגד לכללי האתיקה המקצועיים.
חשיבות הייצוג הנפרד והמקצועי
במקרים רבים, לקוחות "מגלים" את הבעיות הללו רק כאשר המצב כבר סבוך וקשה לפתרון. במצב כזה, עלויות הטיפול המשפטי, תיקון ההסכם, או אף ניהול תביעה, עלולות להיות גבוהות בהרבה מהחיסכון הראשוני בשכר הטרחה.
לכן, המסר ברור: בעסקת מקרקעין, המהווה לרוב את העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בחייכם, אין מקום לפשרות בייצוג משפטי!
חשוב ואף קריטי שכל צד – המוכר והקונה – ייוצג על ידי עורך דין מקצועי ונפרד משלו. עורך דין חייב לפעול אך ורק למען האינטרסים של לקוחו, לבדוק את כל הפרטים הקטנים והגדולים, לנהל משא ומתן אפקטיבי, ולהבטיח שאתם מוגנים מפני סיכונים עתידיים.
השקעה בייצוג משפטי הולם היא השקעה בשקט הנפשי שלכם ובהבטחת עתיד הנכס שלכם.